Investir en nue propriété. C’est une alternative patrimoniale bien connue des investisseurs offrant de nombreux avantages, principalement au titre de la propriété immobilière et en plus value à la revente, une fois la pleine propriété acquise.
1- Principe de la nue-propriété
Les articles 552 à 564 du code civil régissent la propriété. En complément, les articles 578 à 624 du code civil régissent l’usufruit, incluant l’usufruit temporaire. Le Droit de propriété est un droit réel qui confère la pleine propriété, à savoir :
- l’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien,
- le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien,
- l’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier, détruire).
L’usufruit d’un bien regroupe l’usus et le fructus, soit le droit de l’utiliser ou de le louer. Le Nue propriétaire dispose de l’abusus, le droit d’en disposer. Le démembrement de propriété consiste à exercer distinctement et indépendamment un droit réel sur l’usufruit, d’une part et sur la nue propriété, d’autre part. Le droit réel de l’usufruit étant temporaire, il s’éteint automatiquement par contrat ou au décès de l’usufruitier. C’est à cet instant que le nue propriétaire devient pleinement propriétaire du bien démembré sans frais supplémentaire.
Le détenteur d’un droit réel d’usufruit ou de nue propriété peut en faire cession. Il peut le faire à titre gratuit dans le cadre d’une donation, par exemple. Il peut aussi le vendre, l’échanger ou le donner en garantie. La cession ouvre les même droits et obligations au nouveau propriétaire.
2- L’investissement en nue propriété
Investir en nue propriété offre l’avantage de la constitution patrimoniale à moindre frais. Les aléas locatifs, les charges courantes et divers frais d’entretien (hors grosses réparations) étant liés à l’usufruitier, le nue propriétaire en est exonéré.
Le principal avantage réside en la décote du bien acquis, en général entre 30 % et 50%. Cette décote dépend du délai de démembrement. Celui-ci varie en moyenne de 10 à 15 ans. Il est ainsi possible de revendre un bien 300 000 euros après l’avoir acheté démembré 180 000 euros 12 ans avant. Il ne supporte pas non plus les taxes liées à l’usage du bien. L’autofinancement d’une nue propriété n’est donc pas possible. Ce type d’investissement s’adresse à des investisseurs ayant la capacité de capitaliser sur une longue période.
L’investisseur nue propriétaire n’est pas bénéficiaire de revenus sur le bien. C’est l’usufruitier qui peut bénéficier d’un éventuel revenu locatif si le bien est loué. La cession d’un bien démembré est soumise à la plus value immobilière. Il est admis jusqu’à présent, sous réserve, dans le cas d’une cession d’un bien en pleine propriété dont l’usufruit est acquis par extinction, un calcul sur la base de la valeur en pleine propriété au jour de l’achat de la nue propriété.
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Pour en savoir plus :
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/devenir-nu-proprietaire-avantage
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