Bien estimer son appartement avant de vendre ou acheter est l’étape essentielle de tout achat immobilier. C’est le point de départ d’un projet immobilier. Principalement, quatre éléments sont à prendre en compte dans une évaluation pour un appartement, l’emplacement, le prix du marché, les éventuels travaux sur le bien et la copropriété.
L’emplacement de l’appartement
En général chaque aire urbaine est organisée en plusieurs villes qui sont elles mêmes réparties en quartiers, voir parfois en sous quartiers. La majorité des magazines économiques sortent plusieurs fois par an une évolution des prix, quartiers par quartiers, dans les grandes villes et parfois dans les villes moyennes. Ces informations permettent d’avoir une photographie à l’instant des tendances de prix et des zones les plus recherchées. Les prix au M2 sont à prendre avec du recul, plus le bien est grand, plus le prix au M2 baisse.
Acheteurs ou vendeurs, nous vous invitons à analyser l’historique du quartier où se situe le bien. Cette analyse va permettre de voir si les prix sont stables. La stabilité d’un quartier est un argument pour l’achat ou la vente d’un bien.
Nous invitons à situer les écoles proches du bien. C’est une information capitale pour les familles. C’est valorisant pour le bien de se trouver à proximité d’établissements renommés.
Evaluer les ventes voisines
Les informations sur les ventes passées à proximité du bien sont primordiales. Parfois les prix évoluent fortement dans un même quartier. Cette évolution se justifie par l’âge des biens, des évènements dans certaines zones (zones inondables, par exemple) ou du niveau de sécurité.
Il est par conséquent très important de connaitre les prix des biens vendus dans une zone proche. Il existe bons nombres d’outils permettant de le faire. L’outil le plus efficace aujourd’hui est la base de données foncière de l’Etat. Celle-ci regroupe les ventes passées depuis 5 ans en France. Elle est consultable à l’adresse suivante : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/.
Il existe aussi d’autres outils très intéressants comme Immo Data qui permet de visualiser simplement l’historique d’une zone géographique. Immo Data est consultable à l’adresse suivante: https://www.immo-data.fr
Anticiper les travaux à venir dans l’appartement
Nous entendons ici les travaux de structure ou d’isolation qui impactent la valeur d’un bien. Si l’appartement nécessite d’importants travaux, ceux-ci impactent le prix. De la même façon, si l’isolation est à revoir (exemple des appartements construits dans les années 1970 / 1980), l’impact sur le cout de revient final de l’achat peut être important. Le montant des travaux engagés n’est pas toujours récupérable à la vente. Il peut être conseillé de faire évaluer l’appartement avant d’entamer des travaux si le propriétaire souhaite rester dans le prix du marché immobilier une fois les travaux réalisés. Attention, la copropriété doit donner son accord pour tous travaux dans un appartement qui touchent la structure de l’immeuble comme les murs porteurs par exemple.
La copropriété
L’évaluation d’un appartement dépend de la copropriété dans laquelle il se situe. Nous invitons les acheteurs à consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales et les derniers appels de charges. Ces documents relatent les réunions entre copropriétaires et permettent de voir les derniers travaux réalisés ainsi que certains travaux à venir.
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