Démembrement immobilier
Principes du démembrement immobilier
Démembrement immobilier temporaire de propriété. Location sans risque pour les propriétaires et sans justificatif de revenu pour les locataires avec le principe de l’usufruit temporaire.
Le démembrement temporaire de propriété se relève être une stratégie d’investissement. Elle est basée sur la possibilité qu’offre la pierre de pouvoir se démembrer. La pleine propriété d’un bien immobilier représente 100% de celui-ci, elle peut se répartir en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’intérêt de la nue propriété s’avère patrimoniale. Cela permet à un investisseur d’etre propriétaire sans alourdir sa fiscalité. A l’opposé, l’usufruitier en a l’usage, il peut donc l’habiter ou le louer. Il en perçoit les loyers, le gère (payement taxe foncière,…) et s’occupe de l’entretien. L’achat de la nue-propriété génère un rabais de 30 à 45 % par rapport à une valeur en pleine propriété.
Fiscalité de l'usufruit temporaire
Le nue propriétaire ne percevant aucun revenu locatif, Il n’y a pas d’imposition supplémentaire sur le revenu. Le bien détenu en nu propriété n’est pas taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits de mutation à payer, ni de surcoût fiscal.
Quand l’usufruit n’est pas viager mais fixé pour une durée déterminée, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans, dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager. l’article 669 II du CGI fixent les règles de valorisation de l’usufruit temporaire en matière de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière, estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit.
La transmission du démembrement immobilier de propriété
La valeur de la nue-propriété transmise se calcule suivant le barème fiscal. Un usufruit temporaire est valorisé 23 % de la valeur de pleine propriété tous les 10 ans. Par exemple, un appartement d’une valeur de 300 000 € transmis en pleine propriété à un descendant direct engendrerait, après abattement, 40 817 € de droits. Le même appartement grevé d’un usufruit de 15 ans ne génèrerait le paiement que de 13 218 € de droits de donation.
Fiscalité de la donation temporaire d'usufruit
Le donataire bénéficiaire de l’usufruit temporaire doit s’acquitter des droits d’enregistrement ou de mutation à titre gratuit sur la valeur du bien donné. Un pourcentage de la pleine propriété qui dépend de la durée du démembrement détermine la valeur de la donation d’usufruit. La valeur fiscale de l’usufruit temporaire est de :
23 % de la pleine propriété de 0 à 10 ans ;
46 % de 11 à 20 ans ;
69 % de 21 à 30 ans.
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